土地を相続したとしても、ただ所有しているだけでは税金がかかるため、土地活用をしたいと考えるのは自然な流れです。
しかし、初期費用がかかることを恐れている方が多いのではないでしょうか。
この記事では、お金のかからない土地活用のアイデアを紹介します。

お金のかからない土地活用5選

お金のかからない土地活用例についてご紹介します。

1．暫定利用を行う

暫定利用とは、駐車場や看板設置、資材置き場などの一時的な利用の土地活用のことを指します。ほとんどの暫定利用は初期投資額を抑えて行うことができるため、あまり自己資金がない方でも比較的取組みやすいです。
暫定利用の中においては、駐車場が比較的収益性が高いです。駐車場の経営方式は「月極駐車場」と「コインパーキング」の2種類が存在します。月極駐車場は整地と舗装のみで始めることができます。また、アスファルト舗装をせずに貸す「土地貸し」を選択すれば、賃料は低くなるものの初期費用をかけずに暫定利用することができるでしょう。
暫定利用は、次の土地利用を決めるまでの時間稼ぎの手段としても有効です。
お金をかけずに始めることで、税金の支出以外は資金として貯めることができ、将来的に資金を持ったうえで土地活用をすることができます。
ただし、デメリットとして収益性が低いことが挙げられます。これだけで稼ぐというのは現実的ではないので、あくまで一時的な利用に限られるでしょう。

2．土地を売却し、収益物件に買い換える

資金なしで土地活用をする場合、その土地を売却してその資金で収益物件に買い換えれば家賃収入を得ることができます。
収益物件を購入する際には、自己資金3割、借入金7割が適正な借入額です。
買い換えのメリットとしてじゃ、立地条件の良い物件に買い換えられることです。今までの物件があまり賃貸事業に向いていなかったとしても、買い換えることで選ぶ物件次第では今の土地で土地活用をするよりも空室リスクを抑えることができます。
しかし、買い替え時に過剰な借入を行えば、借入金返済のリスクが高まるので注意が必要です。
また、土地を売らなければいけない点も人によっては重大なデメリットとなるでしょう。特に先祖代々引き継いでいる土地などの場合は心理的な面で実行しにくい方法であるため、他の方法が難しい場合の最終手段として行うことをおすすめします。
ちなみに、買い替えを行う際には特定事業用資産の買い替え特例を利用すると、発生する税金を抑えながら他の資金に買い替えることができます。

3．定期借地権で借地事業を行う

駅前一等地の大きな土地を持っているような場合には、事業者から借地としてのオファーが来やすいため、資金が一切ない状態でも土地活用を行うことができます。
このように借地で土地活用を行う場合、主に事業用定期借地権による借地事業を行うのが一般的です。定期借地とは、期間を決めて土地の賃貸を行う契約のことを指します。
定期借地にも種類があるのですが、上記で上げた事業用定期借地権は貸主に最も有利なものです。期間を短めに設定できて契約期間終了後に確実に土地を取り戻すことができるうえに、借地代を比較的高めに設定できます。
ただし、建物の家賃と比べると収益は低くなってしまうことと契約期間中は土地を自由にできない点がデメリットです。

4．等価交換を行う

等価交換は、大手不動産が欲しがるような評価額に高く広い土地を有している場合に有効な手段です。
等価交換とは、大手不動産会社などが土地の上に建物を建て、竣工後に土地と建物を等価で交換する方法です。等価交換のメリットとしては、土地の提供者が初期費用を負担する必要がないことが挙げられます。また、土地の分の建物を区分所有することで、自由に活用できます。自分一人では建築不可能なマンションやテナントビルなどを建ててもらうことで高収益化も図れますし、入居者の募集も不動産に全て任せることができるので物件管理の手間がないことも魅力的です。
しかし、土地と建物の権利が複雑化する点がデメリットです。特に共同所有の場合には、売却時に共同所有者全員の同意が必要となるなど問題となることがあるでしょう。

5．建築協力金方式で行う

所有している土地が郊外にあっても、ロードサイドに適した土地であれば、建設協力金方式によって資金なしでも土地活用ができるケースがあります。
建設協力金とは、出店を希望するテナントが現れた場合に可能となる土地活用方法のことで、リースパックとも呼ばれます。
テナント側が店舗などの建物資金を無利子乃至無利息で土地オーナーに融資して、家賃の中からテナントへ建設資金返済していく方式のことです。
土地オーナーは賃料から建築費を返済すること、建築時にテナント側の意向をとりいれやすいため、基本的にテナントの撤退リスクは低いです。しかし、コンビニのような小さな建物の場合は撤退してしまうことがあります。
資金なしでも始めやすいだけではなく、返済期間が長いために金融機関の融資よりも返済リスクが低い点も魅力的です。しかし、返済が長期間となるためにその間土地活用の転向ができない点がデメリットとしてあります。また、撤退したテナントが債権放棄してしまった場合、税金が発生してしまう点も要注意です。

お金のかからない土地活用で注意すべきポイント

土地活用をする点では、注意すべきポイントがいくつか存在します。
ここでは、特に気にかけておきたいポイントを2つご紹介します。

節税効果が必ずしも望めるわけではない

土地活用を行う理由としては、節税をしたいという理由が多くを占めています。
しかし、節税効果が高いものは賃貸住宅運営などの土地活用です。お金のかからない土地活用ではあまり収益がとれないものが多いため、節税効果が期待していたほどは望めない場合があります。

土地活用の自由度が無くなる

土地活用は不動産やテナントなどとの賃借契約による収入によって成り立ちます。
土地や建物を貸し付ける際、契約内容によっては借主側の借地や借家の権利を守る「借地借家法」の影響を大きく受けます。
このため、一度土地を活用して賃借契約をすると土地は土地主であっても自由にはできないのです。暫定利用として考えていても契約内容によってか退居交渉が難航することがあるため、期間は明確に定めておきましょう。

土地活用に迷ったら誰に相談をすればいいの？

お金をかけない土地活用の方法をここまで紹介してきましたが、どの方法を選べばいいのか迷われている方も多いと思います。
そういった時にはまずは不動産会社に相談することをおすすめします。不動産会社は土地活用について精通していますし、不動産を売りたい土地オーナーと購入したい人をマッチングさせるといった事業も行っています。
特に土地活用のことであれば、街づくりを目的に不動産の開発を手掛ける不動産加発会社に相談するのがよいでしょう。

【まとめ】自分の土地に適した土地活用を行いましょう

いかがだったでしょうか。
この記事では、お金のかからない土地活用の方法や注意すべきポイントなどについて解説しました。
土地活用方法は様々にありますが、その立地条件などによって適している方法は異なります。ご自身の土地に適した土地活用を行いましょう。