不動産の価値はその時の土地や売主・買主の利害関係によって左右されます。
また、不動産の評価額は複数あるため、どれを参考にすればいいのか悩む方も多いと思います。
この記事では、代表的な不動産価値評価手法を解説します。ケースごとに用いる評価手法も解説するため、ぜひ参考にしてみてください。

４種類の不動産価値評価手法

不動産価値評価手法は４種類存在します。
これらは１つの不動産を４種類の基準で評価する手法です。
それぞれで算出された手法が、税金や取引価格を決定するほか、不動産売却の税金計算の指標にもなります。
以下でそれぞれ詳しく解説します。

公示地価

公示地価とは、全国の標準的な土地に設定された1平方メートル当たりの単価で、適正な地価形成を目的に設定されています。全国のすべての土地に設定されているわけではなく、国が選定したポイントとなる土地に価格がつけられています。国土交通省が毎年３月に公表します。
実際の取引価格に近い数字となっているので、土地の売買の際などにも参考にできるでしょう。

固定資産税評価

固定資産税評価は、その名の通り固定資産税の金額を計算するための評価手法です。
土地の場合には、1平方メートル当たりの単価が設定されています。土地だけではなく建物にも固定資産評価額の設定があり、建物の相続税を計算するときには固定資産税評価額を使います。不動産の現状に応じて、その土地の在る市区町村が3年に1回改定しており、その３年間は据え置かれます。
金額的には市場価格より低く、公示地価の７割程度の水準に設定されています。

実勢価格

実際の不動産売買時の取引された価格で、市場価格や時価とも呼びます。販売価格とは異なることに注意してください。
不動産の売り出し広告などにも書かれている金額はこの実勢価格を基準にした価格です。

相続税路線価

相続税路線価は、市街地にある道路に面した宅地１平方メートル当たりの単価のことです。固定資産税評価額は市区町村が決定しているのに対し、相続税路線価は国税庁が決定しています。
また、相続税路線価は公示地価や売買実例、不動産鑑定士による鑑定評価などを総合的に勘案して決められます。 ちなみに、水準としては公示地価の8割程度です。

不動産価値評価手法の調査法

ここでは、上記で説明した不動産価値評価手法の具体的な調べ方について解説します。

公示地価の調査法

公示地価は、国土交通省の運営する「土地総合情報システム」から検索することができます。
土地総合情報システムを開いたあと、「地価表示都道府県地価調査」を選択肢、不動産の所在地を入力することで詳しく知ることが出来ます。

「土地総合情報システム」URL：https://www.land.mlit.go.jp/webland/　

固定資産税評価

固定資産税は毎年課税される税金であるため、自分の所有する不動産の場合は毎年送付される「固定資産税課税明細書」を確認することで、固定資産税評価額を知ることができます。また、市区町村役場に行って固定資産税課税証明書を取得すれば、そこからも評価額を知ることができます。
また、他人の固定資産税評価額を知りたい場合には、一般財団法人資産評価システム研究センターが運営している「全国地価マップ」を利用することで、だいたいの金額を調べることが可能です。

実勢価格

実勢価格は、国土交通省の運営する「土地総合情報システム」から実際に行われた不動産の取引価格を知ることができます。ただし、特定の地点の価格相場等は調べることができません。

「土地総合情報システム」URL：https://www.land.mlit.go.jp/webland/

不動産会社は、レインズと呼ばれるネットワークシステムを使って実勢価格を調べるケースが多いです。不動産会社はレインズを使って不動産の動きを日々確認しており、不動産会社による査定ではレインズの情報が根拠となる事例が多いです。レインズの情報の一部は一般でも見ることができるため、類似の不動産を検索することでおおよその相場を把握できます。

「レインズ」URL：https://system.reins.jp/　

また、不動産会社に査定依頼をするのもおすすめです。
不動産会社は不動産のやり取りに精通しており、実勢価格もインターネットで調べるよりも精度高く査定してくれます。
不動産会社に依頼後、後日に簡易査定書を提出してくれるのですが、不動産会社によっては査定金額が異なることも多いため、複数社に依頼を行い、平均的な数値を

相続税路線価

相続性路線価は、国税庁が「路線価図・評価倍率表」か、一般財団法人資産評価システム研究センターが運営している「全国地価マップ」を使って調べることができます・

「路線価図・評価倍率表」URL：https://www.rosenka.nta.go.jp/　
「全国地価マップ」URL：https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal　

また、相続税路線価は、主に市街地に面した土地に設定されているため、地方や山奥の土地の場合、設定されていないケースがあります。
その場合には、「評価倍率」という手法で相続税路線評価を行います。
評価倍率は、上記で説明した固定資産税額に一定の係数をかけることで、土地の評価額を算定する方法です。
こちらは上記の「路線価図・評価倍率表」に評価倍率表が載っているため、そちらを代入して計算を行いましょう。

評価手法はケースによって異なる

上記にて、不動産価値評価手法を４点解説しましたが、ケースによってどの手法を用いるのかも変わります。ここでは、ケースごとに用いる不動産価値評価手法について解説します。

不動産購入・売却時

不動産売却時には、市場で取引される価格が重要になるため実勢価格を用います。
不動産に査定依頼をする場合には、公示地価を事前に調べ、不動産の価値がどの程度あるのか、周辺と比べて高いか低いのなどを把握しておくとよりスムーズに調べることができるでしょう。

不動産相続時

不動産相続時には、その不動産の相続税評価額を明らかにしたうえで、相続税に備える必要があります。
土地は相続税路線価から、建物は固定資産税評価額から相続税評価額を求めることができます。

固定資産税、不動産取得税計算時

固定資産税や不動産取得税を計算するときには、固定資産税を課税標準として用います。
この固定資産税は、土地と建物で計算します。計算方法は以下の通りです。

土地の固定資産税＝課税標準×１/６×1.4％
建物の固定資産税＝課税標準×1.4％

また、不動産取得税を計算する時にも土地、建物をそれぞれ計算します。計算方法は以下の通りです。

土地の不動産取得税＝課税標準(固定資産税評価額×1/2)×3％
建物の不動産取得税＝課税標準×3％

【まとめ】不動産価値を正しく調べましょう

いかがだったでしょうか。
この記事では、不動産価値評価手法とケースごとに用い評価手法を解説しました。
上記で確認したように、不動産評価手法はそれぞれ利用目的が異なります。
ご自身のケースに合った評価手法を用いて、不動産の価値を正しく調査しましょう。